Bail commercial : contester le loyer de renouvellement

Mis à jour le 2 septembre 2026

Le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, sauf modification notable, la variation du loyer ne peut en principe excéder celle de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou des activités tertiaires (ILAT) : c'est la règle du plafonnement.

Ce que dit la loi

Code de commerce, Article L145-33

Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

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Code de commerce, Article L145-34

À moins d'une modification notable des éléments mentionnés à l'article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) intervenue depuis la fixation initiale du loyer. En cas de hausse, la variation annuelle du loyer ne peut en outre conduire à des augmentations supérieures à 10 % du loyer acquitté l'année précédente.

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Ce que vous pouvez obtenir

Vous pouvez obtenir que le loyer de renouvellement soit ramené à la valeur locative et, en l'absence de modification notable des éléments de l'article L145-33, qu'il reste plafonné à la variation de l'ILC ou de l'ILAT. Cela peut représenter une économie importante sur la durée du bail.

Que faire, étape par étape

Contester par écrit auprès du bailleur. Adressez au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception contestant le montant proposé, en visant les articles L145-33 et L145-34 du Code de commerce et en rappelant la règle du plafonnement.
Saisir la commission de conciliation. À défaut d'accord, saisissez la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, étape amiable avant toute procédure.
Saisir le juge des loyers commerciaux. Si le désaccord persiste, le juge des loyers commerciaux (tribunal judiciaire) fixe le loyer en fonction de la valeur locative.

Modèle de courrier

Extrait, à adapter à votre situation :

Objet : Contestation du loyer de renouvellement du bail commercial Madame, Monsieur, Vous proposez un loyer de renouvellement de [montant proposé] euros pour le local situé [adresse du local], bail du [date du bail]. Conformément aux articles L145-33 et L145-34 du Code de commerce, le loyer doit correspondre à la valeur locative et demeure plafonné à la variation de l'indice applicable. Je conteste donc ce montant et vous propose [contre-proposition].

Questions fréquentes

Le loyer d'un bail commercial peut-il augmenter librement au renouvellement ?

Non. Il doit correspondre à la valeur locative et, sauf modification notable des éléments de l'article L145-33, sa hausse reste plafonnée à la variation de l'ILC ou de l'ILAT (article L145-34).

Que faire en cas de désaccord avec le bailleur ?

Contestez par écrit, puis saisissez la commission départementale de conciliation des baux commerciaux et, à défaut d'accord, le juge des loyers commerciaux.

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